Налоги и аренда квартир в Москве

Не для кого не секрет, что некоторые арендодатели скрывают свои доходы от налоговой службы, поэтому налоговики решили пойти на некий компромисс. Была введена более простая схема уплаты налогов на основе так называемого патента. Заплатив 43200 рублей, арендодатель получит возможность освободить себя от проблем с заполнением деклараций ( срок действия – 1год ). Агентство элитной недвижимости "Green Square" решило проверить какие выгоды получит владелец жилья.

Угрозы налоговиков
Сдача квартир в аренду является достаточно популярным теневым бизнесом Москвы. Порядка 150000 квартир насчитывалось в Москве сдаваемых в аренду по состоянию на 2007 год. А честных налогоплательщиков было около 5500, и преимущественно это собственники элитных квартир, и квартир бизнес класса. В течении 2008 года эта цифра увеличилась в несколько раз. Опираясь на данные УФНС, в 2008 году свыше 15500 арендодателей предъявили свои декларации о доходах, при этом 800 человек предоставили документы в результате проверок налоговой службы, которая систематически совершенствует своё мастерство. Традиционно все уловки ограничиваются угрозами. К примеру: если у вас на протяжении трёх лет не уплачен налог за сдачу квартиры в наем и сумма долга превышает 100000 рублей, то налоговая инспекция пригрозит вам уголовной ответственностью. Но доказать факт сдачи квартиры в наем довольно сложно, за исключением случаев если квартиру арендует организация для своих сотрудников, и оплата происходит безналичными платежами. Как правило безналичный расчет практикуется при аренде элитных квартир в Москве, в центре и  других престижных районах.

Крайне редко предупреждение об уголовной ответственности исполняется, но такое бывает. Так, весной 2009 года Головинский суд Москвы признал виновным 45 – летнего Аракчеева Владимира, который подозревался в незаконной сдачи элитной квартиры. А конкретнее: с 2007 по 2008 год он сдавал свою квартиру на Ленинградском проспекте. Всё завязалось с того, что в 2008 году Аракчеев принял решение о повышении арендной платы за квартиру, естественно это вызвало негодование у постояльцев. В результате они приняли решение выселиться из квартиры, не забыв при этом сообщить о несговорчивом хозяине в налоговую инспекцию. И, согласно 198 статье УК «Уклонение от уплаты налогов и сборов с физического лица», против него возбудили уголовное дело. В ходе следствия было доказано, что Аракчеев успел заработать 888000 рублей.Однако суд ограничился штрафом в размере 100000 рублей и выплате всех налогов общей суммой 115 400рублей.

Упрощенная схема
Теперь же налоговики решили пойти на уступки и существенно упростили процедуру уплаты налогов. Новая схема доступна только физическим лицам, зарегистрированным как индивидуальный предприниматель. «Для регистрации в качестве предпринимателей москвичам надо обратиться в Межрайонную инспекцию ФНС России N46 по Москве. Заявление на получение патента подается в инспекцию по месту жительства», — поясняется в сообщении УФНС.

После оформления индивидуального предпринимательства арендодатель получает возможность приобрести патент стоимостью 48200 рублей, который на год освобождает от уплаты налогов. Сумма налога уменьшается, если квартира сдаётся на более короткий срок. На стоимость патента количество квартир не влияет. Особенно Такая схема должна быть одобрена московскими раньте. Но радость преждевременна.
По подсчётам налоговиков, возможный доход от сдачи квартиры в Москве составляет от 25000 до 300000 в месяц.Эта сумма должна быть умножена на налог на предпринимательскую деятельность, который составляет 6%.
Рассмотрим ситуацию: аренда квартиры в Москве приносит вам 58 000 рублей в месяц или 696 000 в год. Вычтем от нее сумму 6%, в результате получаем 41760, что 1500 меньше суммы патента. Как мы видим: патент не выгоден.
Если квартира стоит 61000 в месяц или 732000 в год, то вы патент не получите. Так как индивидуальный предприниматель, доход которого превышает 720000 рублей, теряет право на льготное налогообложение и обязуется выплачивать часть своего дохода в соответствии с общим режимом.

Что мы имеем: по мнению некоторых экспертов патент – это очередная попытка налоговиков вывести часть арендодателей в правовое поле. Однако высокие показатели от этих действий мало ожидаемые, так как крупные собственники, для которых сдача квартир в аренду стала основным источником дохода, и так платят налоги,  и не будут приобретать этот патент, а вот основная масса собственников, владеющая  одной- двумя квартирами все еще в большей степени остаются в тени. Однако рынок меняется, об этом говорит статистика последних лет, и все большое количество собственников предпочитают платить налоги и спать спокойно.